Кислицына А.М.

Глава 2. Общая характеристика договора продажи предприятия

2.2. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия и перехода права собственности на предприятие. 

Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.

Существенная особенность порядка заключения договора продажи предприятия по сравнению с порядком заключения договора продажи недвижимости состоит в том, что ГК обязывает стороны совершить определенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующего заключения договора продажи предприятия. В частности, ГК содержит правила, в соответствии с которыми удостоверяется состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Названные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК).

Статья 560 ГК РФ определяет особенности формы договора продажи предприятия и предусматривает его государственную регистрацию.

Требования, предъявляемые к форме договора продажи предприятия, следует рассматривать как специальные. Они включают в себя две группы указаний. Первую составляют указания о собственно форме договора и его регистрации, а вторую - указания на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим. Несоблюдение и тех, и других требований влечет недействительность договора. Правда, при этом нужно отличать отсутствие самого документа, например перечня долгов, и неполноту указанного перечня. Если перечень по тем или иным причинам оказался неполным, то оснований для признания договора недействительным по нормам статьи 560 ГК РФ нет. В этих случаях следует ставить вопрос о недействительности договора, заключенного под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК).

Государственная регистрация договоров продажи предприятия осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[1] от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 31.12.2005).

В соответствии со статьей 22 указанного Закона права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном данным Федеральным законом.

В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации – Управлением Федеральной регистрационной службы соответствующего субъекта Федерации.

Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

В соответствии со статьей 16 указанного Закона с заявлением о регистрации договора должны обращаться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав на предприятие право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Это же правило нашло свое закрепление в Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости[2].

Требование о государственной регистрации обязательно и в тех случаях, когда договор продажи предприятия включен в другой договор, т.е. когда заключается смешанный договор. Это обстоятельство специально отмечено Президиумом ВАС РФ, который в информационном письме № 59 разъяснил, что смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.[3]

Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи.

Переход права собственности на предприятие обладает значительными особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности, как минимум, состоят в следующем:

во-первых, момент перехода права собственности может устанавливаться договором, но в любом случае связан с государственной регистрацией этого права;

во-вторых, возникновение права собственности может быть поставлено в зависимость от оплаты стоимости предприятия или иных обстоятельств, среди которых может быть успешное функционирование предприятия, погашение долгов и пр., что устанавливается договором;

в-третьих, возникновение права собственности не связано с передачей предприятия, хотя, как правило, следует непосредственно за передачей;

в-четвертых, моменту возникновения права собственности может предшествовать длительный период, в течение которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности, на основе передаточного акта; объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника, - он вправе совершать только такие сделки по распоряжению переданным имуществом, которые носят целевой характер, т.е. использовать в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести иные расходы; разумеется, покупатель может в течение этого времени произвести и иные расходы, необходимые для поддержания предприятия в работоспособном состоянии, но при расторжении договора или отказе от его заключения он может требовать их компенсации только как титульный владелец.

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.[4]

Рассмотрим пример из судебной практики. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли - продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли - продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества.

-----------------------------

[1] "Российская газета", N 145, 30.07.1997.

[2] См.: Информационное письмо ВАС РФ от 13.11.97 № 21// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 1.

[3] См.: Письмо Президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // «Вестник ВАС РФ», 2001, № 4.

[4] См.: п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 13.11.97 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // «Вестник ВАС РФ», 1998, № 1.