Кислицына А.М.

Глава 2. Договор аренды нежилых помещений: особенности и проблемы правового регулирования.

2.4. Особенности аренды нежилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности. 

Проблема правового регулирования договора аренды публичного имущества в современном российском законодательстве связана с осуществляемыми в нашей стране экономическими преобразованиями. Многовековая практика правового регулирования показала, что для нормального развития товарно-денежных отношений наиболее предпочтительной является гражданско-правовая форма. Последняя располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в общественном производстве без непосредственного соприкосновения с аппаратом государственного принуждения.

Переход России к рыночной экономике неизбежно приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности.

Происходящие изменения касаются в первую очередь государственной, а также муниципальной собственности. Несмотря на утрату своего монопольного положения, государство продолжает оставаться крупным собственником. В настоящее время в государственной собственности находятся унитарные предприятия и учреждения, пакеты акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, земля и иные объекты недвижимости.

В этой связи важнейшей задачей правового, в том числе гражданско-правового, регулирования, остается организация управления публичным имуществом в новых, изменившихся социально - экономических условиях. Наиболее приемлемый способ его использования - договор аренды публичного имущества.[1]

Рассмотрим особенности аренды нежилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, в договоре аренды законодатель выделяет только две стороны. Однако для аренды государственного и муниципального недвижимого имущества характерно появление третьей фигуры – балансодержателя, понятие которого четко и однозначно не определено ни в одном федеральном нормативном акте. Очевидно, что этот термин не является правовым, однако он встречается в нормативных актах, регулирующих жилищно-коммунальные и арендные вопросы, в том числе и на местном уровне. Например, в приложении к решению Ивановской городской Думы от 24.06.1997 № 32 [2] балансодержатель был определен «как юридическое лицо, у которого на балансе состоит сдаваемое в аренду недвижимое имущество, которое несет бремя его содержания в силу передачи ему указанного имущества в хозяйственное ведение, оперативное управление либо иным образом в соответствии с действующим законодательством, отвечающее за его сохранность и использование в соответствии с правилами технической эксплуатации».

Дело в том, что государственное имущество десятилетиями учитывалось на балансах государственных предприятий и учреждений. Ими же оно обслуживалось и содержалось. Современное федеральное законодательство о балансодержателе не упоминает. Акцент, сделанный на массовую приватизацию, в результате которой государственное имущество обретёт нового собственника, который «платит за всё», оставил без государственного внимания те объекты, которые не приватизировались и продолжали оставаться на чьём- то балансе.

В договорной практике часто смешиваются понятия «балансодержатель» государственного или муниципального недвижимого имущества, «субъект, обладающий правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления недвижимым имуществом», «субъект права собственности» и «уполномоченное собственником лицо, являющееся арендодателем».

Субъектом права собственности является лицо, которое приобрело это право по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательством, что подтверждается соответствующими документами.

«Уполномоченное собственником лицо, являющееся арендодателем» - это лицо, которое в силу полномочия, основанного на указании закона, акте органа государственной власти или органа местного самоуправления, договоре либо доверенности, вправе распоряжаться имуществом в порядке и в пределах, установленных законом и собственником.

Что же касается балансодержателя, то часто он одновременно является и субъектом права хозяйственного ведения или оперативного управления. При этом следует отметить, что субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления вправе выступать в качестве арендодателя в рамках закона, то есть с согласия собственника недвижимого имущества.

В настоящее время в большинстве случаев балансодержатель выступает как юридическое лицо, подписывающее договор на стороне арендодателя, и отвечает лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Таким образом, балансодержатель – хозяйствующий субъект арендодателя, не наделенный правом заключать договоры аренды самостоятельно. Такие договоры заключает и подписывает соответствующий орган власти, например, Комитет по управлению имуществом, являющийся арендодателем.

Интересен следующий пример из судебной практики ВАС РФ.[3]

Государственное унитарное предприятие (далее предприятие) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее общество) об обязании ответчика освободить нежилое помещение в здании, расположенном по указанному адресу. Решением суда первой инстанции иск удовлетворён. Постановлением апелляционной инстанции от 25.03.02 г. решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд постановлением от 19.06.02г. указанные судебные акты отменил и в иске отказал. Постановление мотивировано отсутствуем правовых оснований для предъявления настоящего требования, поскольку истец не является арендодателем этого помещения. В протесте заместителя Председателя ВАС РФ предлагается постановление кассационной инстанции отменить, оставив в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций. Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям: как видно из материалов дела между Комитетом по управлению государственным имуществом (арендодателем), обществом (арендатором) и предприятием (балансодержателем) был заключён договор от 01.03.2000 г. об аренде в указанном здании сроком с 01.03.2000 г. по 25.02.01 г. нежилых помещений площадью 155 кв. метров. По соглашению сторон срок аренды был продлён до 01.07.01г. Распоряжением названного Комитета от 22.12.99 г. нежилое помещение в упомянутом здании было передано предприятию в хозяйственное ведение, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.05.01 г. произведена запись регистрации. Письмом от 29.06.01 г. предприятие сообщило обществу об окончании срока договора аренды и просило освободить спорное помещение к 02.07.01 г.

Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции исходил из следующего. Договор аренды от 01.03.2000 г. по окончании срока его действия в установленном порядке переоформлен не был. Арендодателем по договору является комитет, который такое требование не предъявлял. Предприятие выступает только балансодержателем спорного помещения, а не стороной по указанному договору.

Данный вывод является ошибочным. Согласно статье 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах определяемых в соответствии с настоящим Кодексом. Давая надлежащую оценку фактическим обстоятельствам дела, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что спорное имущество зарегистрировано за предприятием на вещном праве после заключения договора аренды между Комитетом и Обществом.

Поэтому согласно статье 617 ГК РФ права арендодателя спорного помещения принадлежат истцу, в силу чего у него имелись правовые основания для предъявления требования об освобождении ответчиком арендованного помещения в связи с истечением срока действия договора аренды. В связи с этим и было отменено постановление Федерального арбитражного суда, а решение и постановление апелляционной инстанции было оставлено в силе.

Следует отметить, что особенности сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности обусловлены принятием специальных нормативных правовых актов на уровне Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

Например, 5 января 1998 г. было принято Постановление Правительства РФ № 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений»[4]. Порядок оформления передачи в аренду нежилых помещений, находящихся в Федеральной собственности был определён положением «О порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование» утверждённое распоряжением Мингосимущества России от 23 марта 1998 г. № 252 – Р[5], которое действовало до 19.12.2003 года.

Особенности исчисления арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом отражены в Распоряжении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации (Мингосимущества РФ) от 30.04.98г. № 396-р «О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями».

На территории г. Москвы также применяется распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации (Минимущества РФ) от 28.05.2001г. № 1461-р «О порядке расчета годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями в зданиях, расположенных на территории города Москвы».[6]

Особенности определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями, расположенными на территории субъектов РФ, определялись распоряжениями территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации (Минимуществом РФ). Например, на территории Ивановской области действовало распоряжение территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации (Минимущества России) от 11 декабря 2002 г.[7] С 1 января 2006 года указанное распоряжение утратило силу в связи с принятием распоряжения территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом на территории Ивановской области от 16 сентября 2005 года № 526 «О переходе к рыночным ставкам годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным на территории Ивановской области».

Отделу аренды федерального имущества и земельных ресурсов Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ивановской области, федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям указанным распоряжением предписано при заключении договоров аренды федерального недвижимого имущества с 1 января 2006 г. исходить из того, что арендная плата за пользование данным имуществом устанавливается в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной независимым оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.

Что же касается особенностей аренды государственного имущества субъектов РФ и установления арендной платы за пользование указанным имуществом, то они определяются в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ.

В частности, в Ивановской области действуют Закон Ивановской области от 30.04.2003 № 41-ОЗ (в ред. от 21.07.2005) «О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в государственной собственности Ивановской области»[8] и Указ Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 № 280-УГ «Об утверждении ставок арендной платы за пользование государственным имуществом Ивановской области» (вместе с «Порядком расчета арендной платы при сдаче в аренду государственного имущества Ивановской области»)[9]. В данный Указ неоднократно вносились изменения и дополнения, которые в том числе ежегодно касаются увеличения размера базовой ставки арендной платы. Это, в частности, Указы Губернатора Ивановской области от 14.02.02 № 17-УГ, 13.05.02 № 74-УГ, 27.06.02 № 125-УГ, 19.09.02 № 191-УГ, 07.02.2003 № 16-УГ, 10.02.2003 № 18-УГ, от 25.04.2003 № 62-УГ, от 23.07.2003 № 123-УГ, от 23.12.2003 № 194-УГ, от 03.02.2005 № 12-УГ, от 17.08.2005 № 99-УГ.

Так, с 01.02.2005г. утверждена базовая ставка арендной платы при сдаче нежилых помещений, относящихся к областной собственности, в размере 585 рублей за 1 квадратный метр в год. При расчете арендной платы за нежилые помещения применяются коэффициенты зонирования, учитывающие численность населения, промышленный потенциал городов и районов, спрос и предложения на услуги, коэффициенты, отражающие территориальное расположение зданий, наличие минимальных удобств, историческую ценность и назначение помещений. Для Ивановского регионального отделения общероссийской общественной организации "Союз журналистов России" и адвокатской палаты Ивановской области, а также учрежденных ею юридических консультаций вместо коэффициента назначения помещений применяется понижающий коэффициент.

В случае заинтересованности лица в аренде государственного имущества, повышения социальной значимости и привлекательности объекта арендная плата может быть установлена арендодателем выше размера арендной платы, предусмотренного Порядком расчета арендной платы при сдаче в аренду государственного имущества Ивановской области.

Размер арендной платы за пользование государственным имуществом может быть комиссионно установлен ниже размера арендной платы, предусмотренного данным Порядком, в следующих случаях:

неудовлетворительного состояния государственного имущества, требующего финансовых вложений со стороны арендатора на его восстановление, при наличии акта о состоянии государственного имущества;

невостребованности государственного имущества, предлагаемого в аренду по ставкам, рассчитанным в соответствии с указанным Порядком.

Комиссия формируется и утверждается распоряжением комитета Ивановской области по управлению государственным имуществом.

Арендная плата, рассчитанная в соответствии с действующим Порядком, может быть уменьшена комиссией не более чем на половину (50%).

Сумма платы от сдачи в аренду имущества Ивановской области перечисляется арендатором в областной бюджет ежемесячно, вперед, не позднее 10 числа текущего месяца.

На сумму арендной платы начисляется налог на добавленную стоимость по ставке, устанавливаемой в соответствии со статьей 164 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая). Сумма налога на добавленную стоимость должна перечисляться арендатором на счет федерального казначейства по месту постановки арендатора на налоговый учет.

Годовая арендная плата за нежилые помещения, находящиеся в собственности Ивановской области, рассчитывается по следующей формуле (за исключением Ивановского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Союз журналистов России", адвокатской палаты Ивановской области, а также учрежденных ею юридических консультаций:

Aп = Тб х S х К1 х К2 х К3 х К4 х К5,

где Тб - базовая тарифная ставка за 1 кв. м в год;

S - общая полезная площадь с учетом мест общего пользования;

К1 - коэффициент зонирования, отражающий промышленный потенциал городов и районов, их численность, уровень спроса и предложений на услуги;

К2 - коэффициент территориального расположения;

К3 - коэффициент минимальных удобств;

К4 - коэффициент исторической ценности;

К5 - коэффициент назначения помещений.

Расчетные коэффициенты к базовой тарифной ставке указаны в Приложении № 2 к Порядку расчета арендной платы при сдаче в аренду государственного имущества Ивановской области.

Следует отметить, что в субъектах РФ принимаются Положения о проведении конкурсов на право заключения договоров аренды государственного имущества.

Передача имущества в аренду на конкурсной основе предусматривает выполнение арендатором условий, устанавливаемых собственником имущества совместно с балансодержателем. В состав условий включаются требования о целевом режиме использования имущества. В конкурсе на право заключения договоров аренды могут выступать любые юридические и физические лица в соответствии с действующим законодательством.

Победитель конкурса после его завершения обязан произвести оплату права на заключение договора аренды до даты заключения договора. Средства, поступившие от реализации права на заключение договора аренды, зачисляются в бюджет соответствующего субъекта РФ. Задаток, внесенный победителем, засчитывается в счет оплаты указанного права.

Договор аренды с победителем конкурса должен быть заключен не позднее 20 дней после завершения конкурса и оформления протокола. Если в указанный срок победитель конкурса не подписал договор аренды, а также если победитель не произвел оплату права аренды, результаты конкурса аннулируются и победитель утрачивает право на заключение договора аренды. Задаток победителю в этом случае не возвращается.

В договор аренды, заключаемый с победителем, в качестве обязательного условия включается конкурсное предложение.

Если же ни одно из представленных участниками конкурса конкурсных предложений не соответствует условиям, объявленным в информационном сообщении, а также при отсутствии заявок или при участии в конкурсе единственного участника конкурс признается несостоявшимся. В случае, если конкурс признан несостоявшимся, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, участвовавшим в конкурсе, но не выигравшим его. В этом случае имущество снимается с рассмотрения на конкурсе и комиссия в 3-дневный срок пересматривает условия предоставления имущества в аренду. В случае если по какому-либо объекту конкурс повторно признается несостоявшимся, конкурсная комиссия вправе решить вопрос о сдаче госимущества в аренду на внеконкурсной основе.

Полномочия арендодателя государственного имущества при сдаче в аренду находящегося в собственности соответствующего субъекта РФ имущества осуществляет преимущественно комитет по управлению государственным имуществом субъекта РФ при участии в качестве стороны по договору (балансодержателя) юридических лиц (областных государственных унитарных предприятий и учреждений), у которых сдаваемое в аренду имущество находится на балансе.[10]

На уровне муниципальных образований порядок сдачи в аренду нежилых помещений урегулирован нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Данными актами определяются порядок и особенности заключения договоров аренды муниципального недвижимого имущества. Например, в городе Иванове порядок сдачи в аренду нежилых помещений урегулирован решением Ивановской городской Думы от 24 июня 1997 г. № 32 «Об утверждении порядка сдачи недвижимого имущества города в аренду». Кроме того, в целях совершенствования арендных отношений, при сдаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда, принимаются решения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности.

В настоящее время в г. Иванове нежилые помещения сдаются в аренду на конкурсной основе посредством проведения торгов.[11] Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, выигравшим торги по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия.

Продавцом права на заключение договора аренды и организатором торгов является городской комитет по управлению имуществом. Участниками торгов могут быть юридические и физические лица. Торги, на участие в которых не было подано заявок, либо участие в которых принял только одни участник, либо в случае несоответствия ни одного из представленных участниками конкурсных предложений объявленным условиям, признаются несостоявшимися. В этом случае комиссия вправе принять решение о сдаче имущества в аренду на внеконкурсной основе.

Порядок сдачи муниципальных нежилых помещений в аренду, а также определение размера арендной платы за муниципальные нежилые помещения также имеют свои особенности.

В соответствии со ст.29 Федерального закона от 28.08.95г № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» муниципальные нежилые помещения являются муниципальной собственностью. Пункт 2 ст.29 устанавливает, что органы местного самоуправления вправе передавать объекты муниципальной собственности в аренду, также определять в договорах и соглашениях условия использования передаваемых в пользование объектов. При этом установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью находится в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления.[12]

Вместе с тем необходимо учитывать, что п.1 ст.7 Закона РФ от 22.03.91г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) совершать действия, которые создают дискриминирующие или, напротив, благоприятствующие условия деятельности отдельных хозяйствующих субъектов, если такие акты или действия имеют либо могут иметь своим результатом ограничение конкуренции и (или) ущемление интересов хозяйствующих субъектов. В том числе запрещается необоснованно предоставлять отдельному или нескольким хозяйствующим субъектам льготы, ставящие их в преимущественное положение по отношению к другим хозяйствующим субъектам.

В городе Иванове, например, неоднократно принимались решения порядке сдачи муниципального имущества в аренду и об арендной плате за нежилые помещения. В настоящее время действуют следующие правовые акты:

- Решение Ивановской городской Думы от 28.10.2003 № 259 (в ред. от 27.04.2004) «Об утверждении порядка сдачи муниципального недвижимого имущества в аренду»[13];

- Решение Ивановской городской Думы от 15.11.2005 № 620 «Об арендной плате за нежилые помещения»[14], которым с 01.01.2006 года установлена новая базовая ставка арендной платы за арендуемые муниципальные нежилые помещения в размере 952 рублей за 1 квадратный метр в год;

- Решение Ивановской городской Думы от 25.06.2002 № 137 (в ред. от 15.11.2005) «Об арендной плате за нежилые помещения»[15], которым установлены новые коэффициенты муниципальной поддержки при сдаче в аренду нежилых помещений и утверждена методика расчёта арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности.

Согласно указанной методике, установленная в договоре аренды нежилого помещения плата за его пользование, включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Кроме арендной платы арендатор оплачивает коммунальные услуги и производит иные платежи в соответствии с договором аренды. Расчёт арендной платы производится с учётом износа помещения, его территориального расположения, исторической ценности, наличия минимальных удобств и платы за землю.

Базовая ставка арендной платы утверждается решением городской Думы в зависимости от экономической ситуации. Отдельным документом к договору аренды устанавливается коэффициент муниципальной поддержки, корректирующий арендные платежи юридических и физических лиц с целью формирования социально- экономической инфраструктуры города.

Подводя итог данному параграфу, хотелось бы обратить внимание на одну проблему. Очень часто комитеты по управлению муниципальным имуществом требуют переоформления договоров, заключенных ранее арендаторами не с комитетом по управлению имуществом, а с другими уполномоченными на то субъектами на основании соответствующих правовых актов.

Такая же ситуация сложилась, например, и в г. Иванове в отношении договоров аренды муниципальных нежилых помещений, заключенных ранее арендаторами не с городским комитетом по управлению имуществом на основании решений Ивгордумы от 23.09.97г. № 59 [16] и от 30.06.98г. № 151 [17]. Указанными решениями образовательным учреждениям и управлению образования городской администрации было разрешено выступать в качестве арендодателя и сдавать в аренду нежилые помещения и иные объекты муниципальной собственности, находящиеся в пользовании и оперативном управлении образовательных учреждений, с правом использования средств, полученных в качестве арендной платы, на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении.

Указанные решения были отменены решением Ивгордумы от 15 января 2002г. № 91 «О порядке сдачи в аренду нежилых помещений и иных объектов муниципальной собственности, находящихся в оперативном управлении и пользовании образовательных учреждений».

На основании указанного решения служащие городского комитета по управлению имуществом, а также сотрудники КРУ при проведении проверок указывали арендаторам, не переоформившим договоры аренды, на то, что ранее заключенные договоры являются недействительными, что арендаторы неправомерно уплачивают арендную плату по «старому» договору аренды и фактически понуждают заключать новые договоры аренды.

В рассмотренном и подобных случаях такие действия должностных лиц не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы граждан и юридических лиц – арендаторов, учитывая следующее.

Сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК РФ в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от признания ее таковой судом (ничтожная сделка). Оснований для признания недействительными договоров аренды, заключенных до 15 января 2002г. управлением образования городской администрации, а также образовательными учреждениями, не имеется, поскольку они полностью соответствуют действующему законодательству и были заключены на основании упомянутых выше решений Ивгордумы № 59 и № 151. Данные договоры аренды действуют и в настоящее время. Прекращение указанных договоров аренды может осуществляться по основаниям и в порядке, предусмотренным ст. 610 и 619 ГК РФ, учитывая положения ст.610 и 621 ГК РФ.

Кроме того, статьей 617 ГК РФ закреплено правило о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. Согласно решению Ивгордумы № 259 от 28 октября 2003г. (в ред. от 27.04.2004) арендодателем муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления или входящего в состав местной казны, в настоящее время является городской комитет по управлению имуществом, а доходы от сдачи в аренду указанного имущества зачисляются в городской бюджет. Из изложенного можно сделать вывод, что в настоящее время права арендодателя муниципального имущества принадлежат городскому комитету по управлению имуществом, в силу чего у него имеются правовые основания для предъявления требования об освобождении арендованных помещений в связи с истечением срока действия договора аренды, но нет права расторгать или изменять договоры аренды, ссылаясь на изменение стороны договора - арендодателя. Одновременно следует отметить, что городской комитет по управлению имуществом не является субъектом права собственности, а является уполномоченным собственником лицом, являющимся арендодателем.

Судебная практика также констатирует тот факт, что изменение стороны договора аренды само по себе не является основанием для внесения (в том числе и в судебном порядке) изменений в условия договора аренды, заключенного прежним арендодателем с арендатором за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.[18]

Что же касается права на получение доходов от сдачи имущества в аренду, то прежний арендодатель утратил его в связи с принятием решения Ивгордумы от 15 января 2002г. № 91 «О порядке сдачи в аренду нежилых помещений и иных объектов муниципальной собственности, находящихся в оперативном управлении и пользовании образовательных учреждений».

Однако, поскольку ранее заключенные договоры аренды не изменены (в части сведений об арендодателе), не расторгнуты и не признаны недействительными в установленном законом порядке, можно сделать вывод, что арендаторы правомерно уплачивают арендную плату прежнему арендодателю по договору.

Новый арендодатель вправе предъявить к бывшему арендодателю требования, основанные на статье 1107 ГК РФ. Согласно этой статье, лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Резюмируя изложенное, можно сделать вывод, что арендаторы не обязаны переоформлять отношения по аренде нежилых помещений в случае изменения стороны договора аренды – арендодателя.

------------------------

[1]См.: Регулирование договора аренды публичного имущества в Российском законодательстве. С.Г. Сафаралиева.. // Право и экономика. 2003.

[2] Порядок сдачи недвижимого имущества города в аренду. Утв. Решением Ивановской городской Думы от 24.06.1997 № 32. / Информационная база «Консультант Плюс».

[3] Постановление Президиума ВАС РФ от 12.11. 2002г. № 7211/ 02. Информационная база «Консультант плюс: судебная практика».

[4] СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 264.

[5] «Панорама приватизации», № 6, 1998.

[6] «Российская газета», № 125, 04.07.2001.

[7] См.: Распоряжение территориального управления Минимущества России от 11 декабря 2002 г. N 367 «О внесении изменений в распоряжение территориального управления минимущества россии по ивановской области от 29.12.01г. №113 "О временном порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Ивановской области"./ Информационная база «Консультант Плюс». Распоряжение территориального управления Минимущества России от 29 декабря 2001 г. № 113 «О временном порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории ивановской области» // Информационная база «консультант плюс».

[8] Собрание законодательства Ивановской области, № 10 (220), 30.05.2003.

[9] Собрание законодательства Ивановской области, № 24 (186), 29.12.2001.

[10] См. напр.: Указ губернатора Ивановской области от 23.07.2001 № 191-уг "О мерах по повышению эффективности использования государственного имущества Ивановской области, сдаваемого в аренду" // "Собрание законодательства Ивановской области", № 15 (177), 15.08.2001.

[11] Постановление главы города Иванова от 11.10.2001 № 969 «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности».

[12] ФЗ № 154 – ФЗ, пункт 3 статьи 15.// Информационная база «Консультант плюс».

[13] Рабочий край, № 219 (23.689), 19.11.2003.

[14] Рабочий край, № 229 (24.187), 03.12.2005.

[15] Рабочий край, № 120 (23.345), 29.06.2002.

[16] Решение Ивановское городской Думы от 23.09.97 № 59 «О порядке сдачи в аренду нежилых помещений и иных объектов собственности, находящихся в оперативном управлении образовательных учреждений».// Информационная база «Консультант Плюс».

[17] Решение Ивановское городской Думы от 30.06.98 № 151 «О порядке сдачи в аренду нежилых помещений и иных объектов муниципальной собственности, находящихся в пользовании образовательных учреждений».// Информационная база «Консультант Плюс».

[18] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // "Вестник ВАС РФ", № 3, 2002.