Кислицына А.М.

Глава 2. Договор аренды нежилых помещений: особенности и проблемы правового регулирования.

2.3. Особенности содержания договора аренды нежилых помещений.

В договоре аренды нежилого помещения обязательно должны быть согласованы условия о его предмете (объекте) и о размере арендной платы. Указанные условия договора признаются законом существенными и влияют на признание договора заключенным.

Итак, в договоре обязательно должно быть указано, какое помещение сдаётся в аренду, его местонахождение, в том числе данные о его расположении в составе нежилого (жилого) здания, площадь нежилого помещения и иные данные (технические характеристики) помещения и его состояния, а также кадастровый номер помещения.

Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.[1]

В соответствии с п. 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том случае, если в аренду сдаются помещения в зданиях и сооружениях или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. В этих случаях к договору аренды следует приложить и план земельного участка. При этом следует иметь ввиду, что «привязка» нежилого помещения к определённому земельному участку носит опосредованный характер – через то здание, которое представляет собой форму существования данного нежилого помещения и непосредственно находится на данном земельном участке.[2]

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

Как уже отмечалось ранее, к числу существенных условий договора аренды нежилых помещений помимо его предмета относится также и условие о размере арендной платы. В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату, размер которой может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором аренды нежилого помещения, но с одним важным условием – не чаще одного раза в год.[3]

Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключённым[4].

При этом правила определения цены, предусмотренные в п.3 ст.424 ГК РФ, не применяются. Между тем отсутствие в арендном договоре положений о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы аналогичных последствий не влечёт.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю и т.д. В ГК РФ предусмотрена мера оперативного воздействия на арендатора, не исполняющего надлежащим образом своих обязанностей по внесению арендной платы. Так, при существенном нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель может потребовать досрочного её внесения, однако не более чем за два последующих срока подряд.[5]

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы.

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного нежилого помещения - 1 кв. метр. Стороны могут предусмотреть и иные показатели – площадь нежилого помещения в целом. Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади нежилого помещения согласно данным его технической инвентаризации.

Арендная плата может быть установлена в твёрдой денежной сумме, путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, предоставления арендатором определённых услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду и т.д.[6]

В условиях договора аренды можно предусмотреть твёрдый размер арендной платы с ежеквартальным повышением арендодателем размера арендной платы путём её индексации с учётом инфляции. Рассмотрим следующий пример из арбитражной практики.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путём её индексации с учётом инфляции. Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что п.3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающий возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год, содержит императивную норму в отношении периодичности изменения арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения арендной платы, является ничтожным в силу ст.168 ГК РФ как не соответствующее закону. Суд кассационной инстанции решение отменил, в иске отказал. Спорным условием договора является арендная плата, установленная не в твёрдой сумме, а в определяемой, т. е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ её расчёта.[7]

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. В пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что при применении п.3 ст.614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления.

Таким образом, арендодатель без согласия арендатора и до истечения срока договора аренды нежилого помещения не вправе изменить размер арендной платы.

Арендная плата устанавливается по соглашению сторон, исходя в основном из рыночной стоимости. При определении рыночной цены товара или услуги (арендной платы) применяются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, услуги. [8]

Пунктом 9 ст.40 Налогового Кодекса РФ[9] установлено, что при определении рыночных цен товара (работ, услуг) учитывается информация о заключённых на момент их реализации сделках с идентичными товарами (работами, услугами) в сопоставимых условиях. Правда, здесь речь не идёт об использовании информации о фактах реализации идентичного товара в одной конкретной организации.

Поэтому необходимо использовать официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы, услуги и биржевых котировках на момент реализации продукции. Такими источниками информации о рыночных ценах признаются:

· официальная информация о биржевых котировках;

· информация государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование;

· информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях.

Источниками информации о рыночных ценах при определении размера арендной платы по договорам аренды может быть признана информация органов, осуществляющих государственную регистрацию таких договоров.

Следует обратить внимание на то, что коммунальные услуги и потребленная электроэнергия обычно оплачиваются сверх арендной платы отдельно по установленным тарифам (ценам) исходя из фактического потребления.

Необходимо также отметить, что установленная в договоре аренды арендная плата за пользование нежилым помещением включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), необходимый для использования арендованного помещения, когда нежилое помещение непосредственно связано с земельным участком. Это положение применяется тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Если в договоре аренды нежилого помещения арендная плата установлена за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду нежилого помещения. Пропорционально площади арендованного нежилого помещения рассчитывается и размер необходимого земельного участка, за который взимается (либо не взимается) арендная плата.

Ещё одной особенностью договора аренды нежилых помещений является то, что после заключения или непосредственно при заключении договора аренды нежилое помещение должно быть передано арендатору по передаточному акту. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ о передаче, подписанный сторонами. Если иное не предусмотрено договором аренды, обязательство арендодателя передать нежилое помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписание сторонами документа о передаче. Если сторона (стороны) уклоняется (уклоняются) от подписания акта передачи нежилого помещения, закон оценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя - по передаче, арендатора – по принятию объекта.[10]

Таким образом, для действительной передачи нежилого помещения необходимо соблюсти два условия – фактическая передача и подписание передаточного акта. Вместе с тем следует иметь в виду, что норма ГК РФ о составлении передаточного акта носит необязательный характер и применяется, если договором не установлено иное.[11]

По прекращению договора аренды объект аренды подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не установлено иное.[12] Таким образом, исполнение обязанности арендатора по возврату передаваемого объекта недвижимости фиксируется и оформляется также как обязанность арендодателя по передаче нежилого помещения арендатору.

Перечисленные особенности договора аренды нежилых помещений были определены исходя из предположения, что на отношения по аренде нежилых помещений распространяются специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ, как утверждают, например, И.Исрафилов, И.Аксюк,[13] а также если стороны об этом специально договорятся.

Однако некоторые авторы придерживаются другого мнения и полагают, что закон не предусматривает распространения норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ на иные объекты, кроме зданий и сооружений. А поскольку в отношении аренды нежилых помещений какие либо специальные правила отсутствуют, к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объёме.[14]

К изложенному выше мнению В. Витрянского и некоторых других авторов можно присоединиться. Вместе с тем, целесообразно законодательно урегулировать обнаружившуюся неопределённость в применении тех или иных норм главы 34 ГК РФ к отношениям по аренде нежилых помещений.

---------------------------------------

[1] Ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[2] А.В.Ерш. Здания и сооружения как предмет договора аренды.// Информационная база «Консультант плюс-2002».

[3] ГК РФ, пункт 3 статьи 614.

[4] ГК РФ, пункт 1 статьи 654 , статья 432.

[5] ГК РФ, пункт 5 статьи 614.

[6] ГК РФ, статья 614.

[7] «Экономика и жизнь» № 17 апреля 2002 г.

[8] См.: Налоговый кодекс РФ (Часть 1) от 31.07.98г., пункт 11 статьи 40// «Российская газета» № 148-149, 06.08.1998г.

[9] «Российская газета» № 148-149, 06.08.1998г.

[10] См.: Ст. 655 ГК РФ.

[11] Вопросы и ответы. Газета «Экономика и жизнь» 2001г. № 5. стр.4.

[12] ГК РФ, пункт 2 статьи 655.

[13] Аксюк И.В. Аренда нежилых помещений.// Журнал Хозяйство и право. 1997г. №10, стр.97.

[14] Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды /комментарий/Хозяйство и право 1996г №3ст.8