Кислицына А.М.

Глава 2. Договор аренды нежилых помещений: особенности и проблемы правового регулирования.

2.2. Особенности формы договора аренды нежилых помещений и его государственная регистрация.

Форма договора аренды нежилых помещений – письменная, причём обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы договора нежилого помещения влечёт его недействительность. Пунктом 1 ст.609 ГК РФ установлено, что если договор аренды между физическими лицами заключается на срок более года, то такой договор должен быть заключён в письменной форме. Предполагается, что при сроке аренды год и менее соблюдение письменной формы договора для физических лиц не является обязательным. Данное правило относится к форме договора, а не к его государственной регистрации. Если хотя бы одной стороной договора аренды является юридическое лицо, то соблюдение письменной формы обязательно, независимо от срока, на который заключён договор.

Требование о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества установлено пунктом 2 ст.609 ГК РФ. При этом необходимость государственной регистрации не связана со сроком действия договора. Не требуется государственной регистрации договора аренды только в случаях, прямо указанных в законе.

Применительно к объектам недвижимого имущества государственной регистрации не требует договор аренды здания или сооружения, а также земельного участка, заключённый на срок менее года.

Следует отметить, что в некоторых регионах на уровне субъектов РФ была введена обязательная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключённого на срок менее года. Однако очевидно, что подобные решения находятся в прямом противоречии с нормами действующего гражданского законодательства.[1]

Подобного рода сумбур наблюдался в актах, издаваемых Министерством по налогам и сборам (МНС России). Так, МНС России в письме от 19 апреля 2000г. № 02- 3- 09/88 « О включении в себестоимость арендных платежей »[2] со ссылкой на письма Минюста России от 11 января 2000г. № 85-ЭР определяет, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат обязательной регистрации независимо от сроков их заключения. В связи с этим, как утверждает МНС России, арендатор не вправе относить на себестоимость продукции (работ, услуг) затраты по договорам аренды, не прошедшим государственную регистрацию. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» [3] определяет, что договор аренды нежилых помещений, заключённый на срок менее года не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ. Далее издаётся письмо МНС России от 10 июня 2000г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц » в котором утверждается, что письмо от 19 апреля 2000г. не применяется и договоры аренды нежилых помещений, заключённые на срок менее года, не подлежат государственной регистрации. Но необходимо подчеркнуть, что письмо № 02- 5 –11/243 издано для целей налогообложения по вопросу об аренде нежилых помещений у физических лиц. Как оценивать эти документы юридическим лицам? Положения какого из указанных актов МНС России на них распространяются? Споры по вопросу обязательности государственной регистрации договора аренды, заключённого на срок менее одного года, носили практический характер, поскольку были связаны с позицией налоговых инспекций различных субъектов РФ о включении или не включении арендных платежей по договорам аренды в состав затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг).

Некоторую ясность в сложившуюся ситуацию внесло информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001г № 59, в котором указано, что Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов РФ правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.[4]

По вопросу о государственной регистрации договоров аренды, заключенных с 1 января по 31 декабря текущего года главный консультант аппарата Конституционного суда РФ Д. Черкаев пояснил.[5]

В соответствии с пунктом 1 статьи 192 ГК РФ «срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока» это означает что одногодичный срок аренды, начинающийся 1 января 2002 года, истекает только 1 января 2003 года, а не ранее.

В рассматриваемом случае срок аренды начинается 1 января и истекает 31 декабря 2002 года, то есть на один день раньше одногодичного срока.

На основании изложенного выше (и этот вывод подтверждается правоприменительной практикой) договор со сроком аренды с 1 января по 31 декабря 2002 года является договором со сроком аренды менее года. Поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации.

Однако в пункте 3 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.02 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»[6] изложена иная точка зрения. В письме указано, что срок действия договора аренды здания, определённый с 1-го числа какого-либо месяца до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признается равным году.

В информационном письме приведён следующий пример. Между сторонами по делу (истцом и ответчиком) был заключён договор аренды здания, в котором срок его действия определён с 1 июня 2000г. по 31 мая 2001 года. Таким образом, в данном письме сделан вывод, что срок действия договора составляет один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.[7]

Продолжение арендных отношений осуществляется либо путём продления первоначального договора аренды, либо путем его прекращения и заключения нового договора.

Возникает вопрос: если договор аренды нежилых помещений, заключённый на срок менее одного года и, соответственно, не подлежащий государственной регистрации, продлевается контрагентами по договору также на срок менее года (но общий срок аренды превышает один год), то не становится ли этот договор в силу статьи 165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о его продлении? Стороны могут начать процедуру государственной регистрации договора сразу после его продления, всё равно будет образована временная продлённая дельта, когда договор по формальным признакам может быть признан недействительным.

Ответ на этот вопрос дан ВАС РФ в информационном письме от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ РФ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним».[8]

В пункте 10 указанного информационного письма разъясняется, что при подобном продлении договора аренды (либо когда договор продлевается автоматически на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключённый на срок менее года, и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит.

Не нарушит требования гражданского законодательства и другой вариант: стороны могут прекратить действие первоначального договора аренды и заключить новый. Причём новый договор может быть абсолютно аналогичен прекращённому, что является реализацией предусмотренного пунктом 1 ст.621 ГК РФ преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае стороны должны соблюдать правила п.1 ст.621 ГК РФ, а также иметь ввиду положения п.2 ст.621 ГК РФ о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Новый договор аренды, заключённый на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.[9] Не подлежит государственной регистрации и договор аренды нежилого помещения, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку невозможно определенно установить точный срок его действия. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, если законом или договором не предусмотрено иное.[10]

Резюмируя изложенное, можно сделать вывод, что государственной регистрации подлежат срочные договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок 1 год и более.

Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган по регистрации обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течение 5 рабочих дней.

Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав). Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор). Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который утвержден Правилами ведения ЕГРП).[11]

Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав).

Как указано в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора аренды.[12]

Одно регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия:

- договор считается заключенным;

- арендатор приобретает право аренды;

- вещное право арендодателя обременяется.

Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например несколько нежилых помещений с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы ЕГРП, сформированные для арендуемых объектов. При этом уплачивается пошлина за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости.

Если в аренду передается находящиеся в здании нежилые помещения, то в записи об аренде они указываются в графе "Описание предмета аренды". Лист с записью об аренде нежилого помещения или части здания помещается в раздел ЕГРП, сформированный для целого здания. Таким образом, право на целое здание обременяется арендой определенных помещений. Если право на здание зарегистрировано в ЕГРП, то дополнительной регистрации права арендодателя на арендуемое помещение не требуется.

Ранее п. 73 Правил ведения ЕГРП была предусмотрена выдача свидетельства о регистрации аренды. Право аренды в настоящее время надлежащим образом подтверждается договором аренды с надписью о регистрации сделки.[13]

В настоящее время нередко встречаются случаи, когда одна из сторон договора аренды уклоняется от государственной регистрации договора. Например, арендатор неоднократно обращается к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передает эти документы арендатору. Такие действия арендодателя можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации договора аренды. В таких случаях контрагент вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ обратиться в суд с требованием о вынесении решения о государственной регистрации сделки.[14]

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании суды удовлетворяют требования о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины возлагаются на ответчика.

Важным с практической точки зрения является вопрос о необходимости государственной регистрации соглашений об изменении договора аренды нежилого помещения.

Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК не содержит. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей.

Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации, то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение - правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение - неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.

Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации прав, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Так, в п. 9 информационного письма Президиума ВАС № 59 указано следующее. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.

В соответствии с п. 19 Инструкции Минюста о регистрации аренды соглашение о внесении изменений в договор аренды регистрируется как сделка. Если соглашением изменяются срок и предмет аренды, то в ЕГРП должны быть также внесены изменения. За данные действия взимается государственная пошлина.

Следует обратить внимание на то, что и в случае прекращения арендных отношений, возникших на основании зарегистрированного договора, необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.

Погашение записи об аренде должно осуществляться регистратором в соответствии с общими положениями ГК о прекращении обязательств, а также со специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается в судебном порядке (ст. ст. 619, 620 ГК). При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.

При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за 3 месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК).

Запись об аренде также должна быть погашена в случае выкупа арендованного имущества после государственной регистрации перехода права к арендатору. В данном случае арендное обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК), поэтому запись об аренде погашается без заявления сторон.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды - прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды (ст. 618 ГК). Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде - прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРП также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.[15]

Как отмечалось выше, аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора. Если в ЕГРП имеется запись об аренде, но это не отражено в договоре, то в государственной регистрации сделки с арендованным имуществом может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Поэтому в случае фактического прекращения арендных отношений запись об аренде должна быть погашена в ЕГРП до регистрации перехода права или договора о залоге.

---------------------------

[1] Распоряжение Мэра г.Москвы от 07.09.98г № 911- РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» // Вестник Мэрии Москвы , 1999. № 1.

[2] Нормативные акты для бухгалтера . 2000г. № 12.

[3] Вестник Высшего Арбитражного суда. 2000г. № 7.

[4] Е.Б.Козлова. Краткосрочная аренда : проблемы правового регулирования и государственной регистрации.// Информационная правовая система « Консультант плюс».

[5] Д.Черкаев, к.ю.н,.Главный консультант аппарата КС РФ . Если договор заключён на срок менее года.// Газета «Экономика и жизнь » 2001 г , № 46.

[6] «Вестник ВАС РФ», 2002 г., № 3.

[7] Информационное письмо ВАС РФ от 11.01.02г № 66 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой », пункт 3. // Вестник ВАС РФ 2002г. № 3.

[8] "Хозяйство и право", N 5, 2001 г.

[9] «О регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок менее года». В.В. Нарежный, Д.Л. Комягин. // Право и экономика, № 4, 2002.

[10] См.: статья 610 ГК РФ.

[11] См.: Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Материал подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005.

[12] Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

[13] См.: Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Материал подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005.

[14] п. 7 информационного письма ВАС РФ N 59 // «Хозяйство и право», № 5, 2001 г.

[15] См.: Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Материал подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005.