Кислицына А.М.

Глава 2. Договор аренды нежилых помещений: особенности и проблемы правового регулирования.

2.1. Нежилое помещение как объект арендных отношений.

Аренда нежилых помещений является одним из самых распространённых видов гражданско-правовых отношений. На практике возникает множество вопросов и проблем, связанных с арендой нежилых помещений, которые сложно разрешить однозначно. Как следствие этого в юридической литературе можно наблюдать различные точки зрения ученых-правоведов и юристов по вопросам особенностей правового регулирования аренды нежилых помещений.

Гражданский Кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений. Некоторые авторы полагают, что нежилые помещения, как объект арендных отношений, уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых строений, и потому аренда нежилых помещений полностью охватывается специальными нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. При этом обращается внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.[1] Авторы, придерживающиеся такой точки зрения, не соглашаются с мнением других учёных- правоведов о том, что «в отношении аренды нежилых помещений какие – либо специальные правила в кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объёме».[2]

В отдельных судебных решениях Федеральных арбитражных судов также встречаются указания на то, что нежилые помещения относятся к зданиям.

Другие авторы полагают, что, несмотря на то, что нежилые помещения являются недвижимостью по признаку неразрывной связи с землёй, к отношениям по аренде нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений.[3]

Для того чтобы уяснить изложенные точки зрения, остановимся более подробно на рассмотрении нежилых помещений, зданий и иных сооружений как вида недвижимости.

В толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». «Сооружение» определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под «зданием» же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.[4]

Анализируя действующее законодательство, можно сделать вывод, что здания и иные сооружения как объекты недвижимости характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования и всегда обладают значительной стоимостью. Сооружениями являются объекты инженерной и транспортной инфраструктур: мост, причал, пристань, водопровод, газопровод, нефтепровод, иные объекты технического назначения, возведенные согласно градостроительным регламентам и т.п.

В юридической литературе неоднократно предпринимались попытки дать юридическое определение понятиям «здание», «сооружение», а также выявить различия указанных объектов. Вместе с тем следует отметить, что различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами.

Ответа на вопрос, в чём разница между зданием и сооружением в Гражданском Кодексе РФ не содержится. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. Сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды ГК РФ не придаёт.

Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

· искусственность возведения;

· привязка к определённому земельному участку;

· невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

· самостоятельность и законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.[5]

Относительно зданий общепризнанны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования).

Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей, не связанных с проживанием граждан. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и, наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения. Однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания; по признаку делимости – технически делимые и неделимые.[6]

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатации по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.

На территории Российской Федерации организациями технической инвентаризации (ФГУП «Ростехинвентаризация») осуществляется технический учёт объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков) путём технической инвентаризации и паспортизации объектов недвижимого имущества. Проведение государственного технического учета и инвентаризации осуществляется на основании Постановления Правительства РФ от 4 декабря 2000г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности». Кроме того, инвентаризация различных типов объектов регламентируется ведомственными инструкциями Минжилкомхоза РСФСР[7] и Госстроя России[8]. В подготовленном по результатам инвентаризации техническом паспорте объекта недвижимости указываются его наименование – жилой или нежилой дом, здание, сооружение и назначение объекта.

Технический паспорт является документальной основой ведения Единого реестра объектов градостроительной деятельности. Единый реестр представляет собой упорядоченную систему записей, содержащих сведения об объектах недвижимости и являющихся доказательством существования учетного объекта в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и других технических характеристиках на определенную дату. В результате внесения записи в Единый реестр объекту градостроительной деятельности присваивается инвентарный номер, присваиваемый на федеральном уровне.[9]

Согласно вышеназванным ведомственным инструкциям, под зданием понимается отдельно стоящее строение, имеющее определённое целевое назначение (жилое или нежилое).

Далее обратимся к определению понятия «нежилое помещение». Четкого определения данного понятия в законодательстве не содержится.

В Федеральном законе от 25 июня 1996г № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья » содержалось следующее определение понятия «помещение»: «Помещение – единица комплекса недвижимого имущества (часть здания, иной связанный со зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований».

На основе анализа некоторых нормативных правовых актов, в том числе градостроительного и жилищного законодательства, можно сделать вывод, что нежилое помещение – это изолированное помещение, не предназначенное для проживания граждан, расположенное в здании нежилого назначения или в жилом доме, что подтверждается соответствующей учетно-технической и правоустанавливающей документацией.

В статье 130 ГК РФ непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время статья 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которые подлежат государственной регистрации, являются: земельные участки, участки недр …. и все объекты, связанные с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. Следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 18.02.98г № 219, записи в Едином Государственном реестре прав производятся следующим образом:

- при регистрации прав на здание, сооружение - в разделе «Здание, сооружение»;

- при регистрации прав на помещение - в разделе «Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений». При этом раздел о жилых помещениях располагается непосредственно за разделом о здании, в котором эти помещения находятся.

Таким образом, нежилые помещения характеризуются тем, что они, являясь самостоятельным объектом недвижимого имущества, всегда расположены в другом объекте недвижимого имущества – в здании, строении, имеющим самостоятельное назначение.[10]

Действующее законодательство признаёт нежилые помещения самостоятельным объектом гражданских правоотношений. Приложением № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91г № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт – Петербурга и муниципальную собственность» определено, что к объектам муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении местной администрации, в том числе здания и строения, ранее переданные в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счёт 5- и 7- процентных отчислений на строительство объектов социальнокультурного и бытового назначения.

Итак, мы выяснили, что понятия «здание», «строение» и «нежилое помещение» не совпадают по своему содержанию. Кроме того, каждый из этих объектов признается самостоятельным объектом гражданских прав.

Какими же правилами ГК РФ следует руководствоваться при совершении сделок по аренде нежилых помещений?

Некоторые авторы полагают, что правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде частей здания (нежилых помещений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, пристроенный магазин имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним участком. Сложнее обстоит дело с частями здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного земельного участка. К их числу относятся нежилые помещения в многоэтажных зданиях. На практике такие договоры заключаются довольно часто, но выделить земельный участок в натуре под такие арендуемые нежилые помещения невозможно, в результате прямая связь объекта аренды (части здания) с земельным участком оказывается разорванной. Именно это обстоятельство позволяет некоторым авторам распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды.[11]

При всей внешней обоснованности этой точки зрения у неё есть и слабые моменты. Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями и сооружениями, а не с иными объектами аренды. Поэтому многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений, было бы логично распространить и на нежилые помещения.[12]

Вместе с тем, Президиум ВАС РФ[13] в одном из своих информационных писем отметил, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания (сооружения) в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Таким образом, определение нежилого помещения как простой части здания и применение к нему специальных норм об аренде зданий и сооружений невозможно.

В то же время, после опубликования указанного письма арбитражные суды, а также Президиум ВАС РФ неоднократно разрешали споры, касающиеся аренды нежилых помещений, на основании специальных положений § 4 гл. 34 ГК РФ, регламентирующих аренду зданий и сооружений.[14]

В комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации Садиков О.Н. отмечает, что правила об аренде зданий и сооружений могут быть применены к нежилым помещениям, если об этом прямо сказано в договоре.[15]

Данная точка зрения заслуживает внимания и представляется правильной. Нежилое помещение – менее значимый объект, чем здание, но тесно с ним связанный. Следовательно, есть все основания распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений целесообразно применять правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы.

Кроме того, при разрешении в суде споров, касающихся аренды нежилых помещений, суд вправе, используя аналогию закона, принять решение, руководствуясь специальными положениями § 4 гл. 34 ГК РФ.[16]

----------------------------------------

[1] См. напр.: И. Исрафилов. Аренда нежилых помещений (Комментарии законодательства). // Журнал «Хозяйство и право». 1997 год, № 16.

[2] См. напр.: В. Витрянский. Отдельные виды договора аренды. // Журнал «Хозяйство и право». 1996г. № 3.

[3] А.В.Ерш. Здания и сооружения как предмет договора аренды. // «Вестник ВАС». 2000г. № 8.

[4] С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. Толковый словарь русского языка , М. 1997г , стр.227 , 747.

[5] В.В.Витрянский .Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий , лизинг. М. Статут ,1999 г, стр.182-183.

[6] Гражданское право России. Часть вторая. Курс лекций под ред. М.И.. Брагинского, Н.И.Клейна. М..БЕК 1997г.

[7] "Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания" (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 05.11.1985 N 529).

[8] Приказ Госстроя РФ от 31.05.2001 N 120 с изм. от 02.09.2003 "об утверждении правил ведения единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 10.07.2001 № 2791).

[9] Приказ Госстроя РФ от 31.05.2001 N 120 с изм. от 02.09.2003 "об утверждении правил ведения единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 10.07.2001 N 2791).

[10] Е.Киндеева. Государственная регистрация договоров аренды. // Газета «Экономика и жизнь».1999г, № 47. С. 25.

[11] Гражданское право. Учебник. часть вторая. Под ред. А.Г.Калпина , А.И. Масляева. 2000г. Изд.2-е. С .138.

[12] Гражданское право России. Часть 2-я. Обязательственное право. Курс лекций под ред О.Н.Садикова. 1997г. С.228- 229.

[13] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.00г № 53 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой », пункт 2. // «Вестник ВАС РФ». 2000г. № 7.

[14] См. напр.: Постановление Президиума ВАС РФ от 10.12.2002г. № 5378/02.// «Вестник ВАС РФ». 2003г. № 4.

[15] Комментарий к ГК РФ (часть вторая). Изд.3-е/ Под ред. Садикова О.Н. М., 1998г. С. 219.

[16] См. : Ст. 6 ГК РФ.