Кислицына А.М.

Глава 1. Общие положения о договоре аренды.

1.4. Прекращение договора аренды.

Прекращение договора аренды возможно как по общим основаниям, предусмотренным в главе 26 ГК РФ, так и в результате его расторжения в судебном порядке по требованию одной стороны при нарушении другой стороной ее договорных обязанностей. Перечень оснований для такого расторжения, установленный в статьях 619 и 620, достаточно широк и более подробен, чем в ранее действовавшем законодательстве, однако исчерпывающим не является и может быть расширен в договоре. При этом в интересах арендатора установлено, что арендодатель для реализации своего права требовать досрочного расторжения договора должен заранее направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения допущенных им нарушений (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды прекращается по истечении срока аренды. В соответствии со статьёй 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды в другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на неопределённый срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ при наличии взаимного согласия сторон договор может быть расторгнут сторонами в любое время.

Расторжение договора аренды возможно и при отсутствии взаимного согласия сторон. В частности, заинтересованная сторона направляет другой стороне предложение о расторжении договора. В том случае, если был получен отказ на предложение либо ответ вообще не был получен в срок, указанный в предложении или в установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок, сторона, требующая расторжение договора, может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.[1]

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора и назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Понятие существенного нарушения условий договора дано в пункте 2 ст.450 ГК РФ, где сказано, что существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Рассмотрим следующий пример:

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды здания, т.к. ответчик использовал здание с существенными нарушениями условий договора. В нарушение условий договора, арендатор сдавал здание в субаренду без письменного разрешения собственника (имеется акт проверки использования здания, в котором отмечено наличие на арендуемых площадях сторонних организаций), а также нарушал условия о порядке и сроках внесения сумм арендной платы (в деле имеется платёжное поручение, свидетельствующее о последней оплате более двух лет назад). Суд 1 инстанции договор расторг досрочно. Постановлением Президиума ВАС РФ от 3.03.98 г № 7839/97 решение суда 1 инстанции оставлено в силе, поскольку согласно ст.450 ГК РФ указанные выше нарушения договора являются существенными и это является достаточным основанием для досрочного расторжения договора.

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечёт за собой существенное нарушение условий договора.

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки. Не выполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт, может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случаях, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

Кроме того, в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжение договора аренды. Часть первая статьи 619 ГК РФ, как уже указывалось ранее, предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части второй статьи 619 ГК РФ могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное так и не связанное с каким-либо нарушением договора. Например, в связи с производственной необходимостью эксплуатации арендодателем сданного внаём объекта.[2]

Далее рассмотрим основания досрочного расторжения договора по требованию другой стороны.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначению имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или при проверке его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющейся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.[3]

Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

В заключении следует отметить, что в договоре аренды стороны могут прямо исключить любые из оснований его досрочного расторжения по инициативе, как арендатора, так и арендодателя.

------------------------

[1] См.: статья 452 ГК РФ.

[2] См.: Гражданское право. Учебник. Часть 2. 3-е издание / под редакцией А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. 2001 г.

[3] См.: статья 620 ГК РФ.