Кислицына А.М.

Глава 1. Общие положения о договоре аренды.

1.3. Содержание договора аренды.

Содержание любого договора составляет совокупность его условий, в которых закреплены права и обязанности сторон. В отношении содержания договора аренды в Кодексе преобладают диспозитивные нормы, оставляющие сторонам возможность выбора модели поведения.[1]

Рассмотрим подробно основные права и обязанности арендодателя и арендатора.

Основная обязанность арендодателя – предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В данном случае имеются в виду технические характеристики и целевое назначение имущества. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. В любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Вместе с имуществом арендатору должны передаваться его принадлежности и соответствующая документация, если иное не предусмотрено договором аренды.

При невыполнении указанного правила и при условии, что арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.[2]

Имущество должно быть передано в аренду в установленный договором срок, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать возмещения убытков. В договоре должны быть оговорены и недостатки передаваемого в аренду имущества.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее. При этом арендодатель не несёт ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду. Однако арендодатель отвечает за такие недостатки сданного в аренду имущества, о которых он не знал во время заключения договора. [3]

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору воспользоваться следующими способами защиты нарушенного права: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение недостатков имущества из арендной платы предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель обладает единственной возможностью избежать негативных последствий. В частности, арендодатель, извещённый о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счёт арендодателя, может без промедления заменить это имущество на другое аналогичное, находящееся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Еще одна обязанность арендодателя выражается в необходимости предупреждения арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Гражданский Кодекс РФ не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обременённого правами третьих лиц (например, сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды.[4]

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Следующей важной обязанностью арендодателя является производство за свой счёт капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Как видно указанная норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, диспозитивна. Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актов.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен и возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте, он должен быть произведён в разумный срок.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения во время капитального ремонта. Такая ситуация прямо ГК РФ не урегулирована, поэтому рекомендуется сформулировать соответствующие правила в договоре аренды.

Следующей обязанностью арендодателя является возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя и за счёт арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.[5] Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

· согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений;

· использования для производства улучшений собственных средств арендатора.

Произведённые арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не установлено договором аренды.

А теперь приступим к изучению основных обязанностей арендатора.

В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ и заключённым договором арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не оговорены, то в соответствии с назначением имущества.

Примером использования имущества не по назначению может быть использование жилого помещение под склад, под магазин или использование арендованного нежилого помещения в качестве жилого.

Подобные нарушения являются основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.[6]

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения платы за аренду определяются договором.

Договор может содержать правила как о том, что арендная плата является твёрдой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил не предусмотрено договором, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон.

Отказ какой – либо из сторон от пересмотра размера арендной платы не предоставляет другой стороне права ни принудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК РФ не предусмотрены.

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. [7]

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключённым договором аренды (ст.611 ГК РФ может быть применена по аналогии). В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к возврату имущества. Например, здание (нежилое помещение) подлежит возврату только после проведения капитального ремонта. Если это в договоре не оговорено, то имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено.

При несвоевременном возврате арендованного имущества, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки, а также предусмотреть в договоре неустойку за несвоевременный возврат имущества.

Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.[8] Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков, не связанных с заменой основных составных частей. Текущий ремонт, в отличие от капитального не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время текущий ремонт предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды.

Далее рассмотрим коротко основные права сторон арендных отношений.

В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ, если иное не установлено законом, ГК РФ или иными правовыми актами.

В случае надлежащего выполнения арендатором своих обязанностей по договору он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором. Это право предусматривалось ГК 1964 г. только для социалистических организаций и приобрело общий характер лишь с принятием Основ законодательства об аренде, которые вводили право на возобновление договора, и Основ гражданского законодательства 1991 г.

Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен с арендатором на прежних условиях. Суть этого права в том, что при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение должно быть отдано прежнему арендатору. О своем желании заключить новый договор арендатор должен еще до окончания действия договора своевременно письменно уведомить арендодателя. Механизмом, обеспечивающим реализацию арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок, является его право вмешаться в отношения арендодателя с другим арендатором, если, отказав арендатору в заключении договора на новый срок, он в течение года заключил договор с другим лицом. В этом случае по выбору арендатора суд либо переводит на него права и обязанности по новому договору и присуждает ему возмещение убытков, либо только присуждает ему возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.[9]

В соответствии с пунктом 3 статьи 615 ГК РФ арендодатель имеет право потребовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества. Право потребовать досрочного расторжения договора имеет также и арендатор по основаниям, предусмотренным законом или договором. Особенности досрочного расторжения договора аренды будут рассмотрены в следующем параграфе настоящего пособия.

----------------------------------------

[1] См.: Комментарий к ГК РФ (часть 2)./Под ред. О.М.Козырь, А.Л. Маковского, С.А.Хохлова. – МЦФЭР, 1996. с.45

[2] пункт 2 статьи 611 ГК РФ.

[3] статья 612 ГК РФ.

[4] статья 613 ГК РФ.

[5] См.: пункт 2 статьи 624 ГК РФ.

[6] См.: пункт 1статьи 619 ГК РФ.

[7] абз.1 статьи 622 ГК РФ.

[8] См.: пункт 2 статьи 616 ГК РФ.

[9] См.: Комментарий к ГК РФ (часть 2)./Под ред. О.М.Козырь, А.Л. Маковского, С.А.Хохлова. – МЦФЭР, 1996. С. 46.