Кислицына А.М.

Глава 1. Общие положения о договоре аренды.

1.2. Стороны договора аренды.

Для наиболее полной характеристики договора аренды необходимо рассмотреть субъектный состав арендных правоотношений. Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.

По общему правилу, в роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права: физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования в лице соответствующих комитетов по управлению имуществом (при сдаче, соответственно, государственного или муниципального имущества в аренду).

Арендатор- это лицо, которое получает за плату во временное владение и пользование или во временное пользование имущество.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником.

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю правомочия распоряжения имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделён собственник. Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя.

Так, в силу закона арендодателем могут быть субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать недвижимое имущество в аренду они вправе только с согласия собственника, т.е. органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом.[1]

Аналогично и казённое предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества лишь с согласия собственника. [2]

Что же касается учреждения, то оно по общему правилу не вправе сдавать в аренду закреплённое за ним имущество, а также имущество приобретённое им за счёт средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретённого им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешённой учреждению его учредительными документами.[3]

Следует отметить, что действующим законодательством предусмотрены особые правила в отношении права сдачи имущества в аренду образовательными учреждениями и лесхозами.

В частности, образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (п. 11 ст. 39 ФЗ от 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании») или ученого совета высшего учебного заведения (п. 4 ст. 27 ФЗ от 22.08.1996 № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании») вправе выступать арендодателями имущества, а также лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством – вправе выступать арендодателями участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Важное требование, которое закон предъявляет к юридическим и физическим лицам – участникам договора (в том числе и договора аренды) - это, соответственно, наличие правоспособности (способности иметь гражданские права и нести гражданские обязанности) и дееспособности (способности своими собственными действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их).

Для физических лиц дееспособность в полном объёме возникает по достижении восемнадцатилетнего возраста. Став полностью дееспособным, физическое лицо может быть участником договора аренды: арендатором или арендодателем.

Полная дееспособность может быть приобретена физическим лицом и до достижения им 18 лет в следующих случаях:

· при вступлении в брак до достижения 18 лет[4],

· при объявлении несовершеннолетнего полностью дееспособным [5] в результате эмансипации при условии, что несовершеннолетний, достигший 16 лет, работает по трудовому контракту, трудовому договору или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным производится по решению органа опеки и попечительства, если оба родителя согласны, а при отсутствии их согласия – по решению суда.

Участниками сделок, в том числе и договора аренды, могут быть также малолетние, не достигшие 14 лет и несовершеннолетние от 14 до 18 лет. Однако от имени первых сделки совершают их родители (опекуны, попечители), а вторые - могут совершать сделки при наличии письменного (предварительного или последующего) согласия родителей (опекунов и попечителей).

Особенность гражданско-правового статуса гражданина заключается в том, что независимо от факта регистрации в качестве индивидуального предпринимателя он является участником гражданского оборота. [6] Поэтому гражданин на законных основаниях может совершать сделки и участвовать в обязательствах и не будучи зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя [7], в том числе и сдавать своё имущество в аренду.

Осуществление же деятельности по предоставлению имущества в аренду в качестве предпринимательской ставит вопрос о необходимости регистрации этого лица в качестве индивидуального предпринимателя.[8]

В противном случае гражданин не вправе при заключении сделок ссылаться на то, что не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.[9] Аналогичный статус имеют физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без государственной регистрации и с точки зрения налогового законодательства.[10] Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации может повлечь за собой не только гражданско-правовую и административную ответственность. Гражданин может быть привлечён и к уголовной ответственности по статье 171 УК РФ за незаконное предпринимательство.

Основные признаки предпринимательской деятельности содержатся в п.1 статьи 2 ГК РФ. Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.

Для того чтобы правильно уяснить изложенное выше положение ГК РФ рассмотрим следующие примеры:

Гражданин имеет в собственности гараж. Автомобиль, для хранения которого использовался гараж, был продан. Гражданин сдал гараж в аренду сроком на три месяца. После истечения срока аренды, гражданин приобрёл новый автомобиль и в дальнейшем использовал гараж для собственных нужд. В данном случае нет признаков предпринимательской деятельности.

В другом случае гражданин приобрёл железный ангар (арочное сооружение) с целью получения дохода от сдачи его в аренду. Сделки по сдаче нежилого сооружения в аренду носили систематический характер, т.к. гражданин в течение нескольких лет сдавал его в аренду. Осуществляемая гражданином в такой ситуации деятельность имеет характер предпринимательской и соответственно требует государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

В отличие от физических лиц, дееспособность которых наступает по достижении определённого возраста и не требует специального санкционирования со стороны государства, юридическое лицо становится правоспособным и дееспособным только с момента его создания, а именно с момента его государственной регистрации.[11]

Правоспособность и дееспособность юридического лица прекращается в момент завершения ликвидации юридического лица – после внесения записи о ликвидации в единый государственный реестр.[12]

Не все юридические лица обладают одинаковой правоспособностью. Большинство коммерческих организаций обладают общей (универсальной) правоспособностью, т.е. коммерческие организации в большинстве своём могут иметь гражданские права и исполнять гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещённых законом.

Таким образом, для заключения юридическим лицом – коммерческой организацией договора аренды, совсем не обязательно чтобы данный вид деятельности был записан в его учредительных документах. Однако это правило имеет некоторые исключения. В частности, право государственных и муниципальных унитарных предприятий участвовать в договоре аренды в качестве арендатора или арендодателя ограничено законом, т.к. указанные организации обладают специальной, не общей правоспособностью. Например, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, может предоставлять недвижимое имущество в аренду только с согласия собственника, т.е. соответственно с согласия Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, или муниципального образования в лице уполномоченных ими органов.[13]

Правительство РФ осуществляет управление Федеральной собственностью на основании статьи 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому до 2004 года было предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, являлось Министерство имущественных отношений РФ. Такие договоры могли заключать и его территориальные органы (агентства).[14] В настоящее время в связи с упразднением Министерства имущественных отношений соответствующие функции осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные управления.

Что же касается некоммерческих организаций, то в отношении них действует принцип специальной правоспособности. Это означает, что некоммерческие организации могут совершать только такие действия, которые соответствуют целям их деятельности, предусмотренным в Уставе или ином учредительном документе.

----------------------------------

[1] См.: статья 295 ГК РФ.

[2] См.: статья 297 ГК РФ.

[3] См.: статья 298 ГК РФ.

[4] См.: пункт 1 статьи 21 ГК РФ .

[5] См.: статья 27 ГК РФ.

[6] См : пункт 1 статьи 2 ГК РФ.

[7] См.: статья 18 ГК РФ.

[8] См.: пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 23 ГК РФ.

[9] См.: пункт 4 статьи 23 ГК РФ.

[10] См.: статья 11 Налогового Кодекса РФ.

[11]См.: пункт 3 статьи 49 и пункт 2 статьи 51 ГК РФ.

[12]См.: пункт 8 статьи 63 ГК РФ,.

[13]См.: пункт 2 статьи 295 ГК РФ.

[14]См., напр.: Пункт 15 Постановления Верховного Совета РСФСР от 27.12.91г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краёв, областей….и муниципальную собственность».// Ведомости РФ. 1992 г., №3 ст.89; № 22 ст.1185; № 1993 № 6 ст.161; № 32 ст.1261; пункт 5 Постановления Правительства РФ от 10.02.94г № 96 « О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами Федеральной собственности » //.САПП 1994г., № 8, ст.593; СЗ РФ 2000 г., № 6, ст.777; № 13, ст.1373; Постановление Правительства РФ от 5 января 1998г. № 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений».// СЗ РФ, 12.01.98, № 2, ст. 264.