Кислицына А.М.

Глава 1.Общие положения о договоре аренды.

1.1. Общая характеристика договора аренды.

Договор аренды - один из наиболее распространённых договоров гражданско-правового характера, применяемых в хозяйственной деятельности различными субъектами гражданского права. Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Глава 34 содержит развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).

Практически по всем вопросам Кодекс содержит исчерпывающее регулирование, не требующее принятия специального законодательства. И лишь в двух случаях такое законодательство прямо предусматривается:

во-первых, ряд особенностей аренды транспортных средств может быть установлен в транспортных уставах и кодексах;

во-вторых, правила ГК применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов с учетом особенностей, которые могут быть установлены специальным законом. В Законе о введении в действие части второй ГК (ст. 13) также предусмотрено, что в отношении сделок с земельными участками соответствующие нормы Кодекса применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. В первую очередь это относится к объектам, изъятым из оборота, перечень которых определяется законом, а также к ограниченно оборотоспособным объектам.[1]

Последствия экономического кризиса, затронувшие практически всех субъектов предпринимательской деятельности, привели к тому, что в настоящее время заключение договоров аренды недвижимого имущества, особенно небольшими предприятиями, не имеющими достаточного количества собственных денежных средств, приобрело ещё большее распространение.

Аренда имущества для большинства субъектов предпринимательства представляется с экономической точки зрения более выгодной, чем приобретение этого имущества в собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель с одной стороны обязуется представить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды - это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды.

Российскому праву договор найма был известен ещё со времён «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, ещё не вполне отчётливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской империи (ч.1 т. Х).

В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40е годы), то вновь возрастала (в период НЭПа). Однако основной объём правовых норм о найме оставался неизменным в Гражданских кодексах и 1922 и 1964г.[2]

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность, например, из-за высокой продажной цены. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечение прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передаёт его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды.

Соответственно договор аренды – одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи её полезных свойств без изменения самой вещи, путем хозяйственной эксплуатации вещи. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендаторами в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. При нарушении порядка пользования арендованной вещью извлечённые плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. В соответствии со статьёй 136 ГК РФ законом, иными правовыми актами или договором может быть установлено, что плоды, доходы и продукция переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, либо лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.[3] Поэтому в том случае, когда арендодатель, заключивший договор аренды недвижимого имущества, не имел права сдавать это имущество в аренду, такой договор будет признан недействительным. При этом надо иметь в виду, что, согласно статье 131 ГК РФ, право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Предполагается, что арендатор, прежде чем заключить договор аренды, должен убедиться в том, что арендодатель является собственником сдаваемого в аренду имущества.

Подобный подход в отношении сделок с недвижимым имуществом показывает и практика Высшего Арбитражного суда (ВАС РФ). Так, применительно к договору купли-продажи недвижимости в пункте 2 информационного письма ВАС РФ от 13 ноября 1997г № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» приведён такой пример: «Общество с ограниченной ответственностью, покупая здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о государственной регистрации, хотя было обязано это делать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск». Подобным образом и арендатор, заключивший договор аренды недвижимого имущества и не проверивший наличие права собственности на это имущество у арендодателя, рискует тем, что налоговая инспекция в результате признания договора аренды недействительным посчитает отнесение арендных платежей на себестоимость продукции (работ, услуг) неправомерным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

«В отличие от статьи 7 Основ законодательства об аренде, подробно перечислявшей условия, которые должны быть предусмотрены в договоре аренды, ГК содержит небольшое число положений, регулирующих существенные условия договора аренды. Согласно Кодексу таковым по общему правилу является лишь условие о предмете договора».[4]

Согласно статье 607 пункта 3 ГК РФ в договоре аренды обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определённо идентифицировать имущество, точно установить конкретный объект аренды, подлежащий передаче арендатору. При отсутствии таких данных в договоре условие о том, какой именно объект передаётся в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор - не заключённым. Поэтому, в договоре аренды следует указывать максимум сведений о сдаваемом в аренду объекте.

В частности, индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. Например, такое определение объекта аренды, как "100 квадратных метров площадей в торговом зале", без индивидуализации арендуемого помещения не соответствует требованиям ст. 554 и ст. 607 ГК РФ. Квадратные метры в здании и торговые площади не являются недвижимым имуществом как индивидуально определенной вещью.

К договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения следует прилагать план арендуемого недвижимого имущества. Если же такой договор заключен на срок 1 год и более, то Законом прямо установлена необходимость представления плана арендуемой недвижимости на государственную регистрацию. К договору аренды земельного участка или его части прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду. К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» планы земельных участков и объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или технического учета. Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений, частей земельных участков арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на кадастровом или техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости.[5]

Следует иметь ввиду, что объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь непотребляемые вещи, в том числе различные имущественные комплексы, здания, сооружения и т.п. Имущественные права, хотя они и являются самостоятельным объектом купли - продажи (п. 4 ст. 454 ГК), не могут быть переданы в аренду.

Применительно к отдельным видам договора аренды помимо предмета договора к существенным отнесены и иные условия. Например, о размере арендной платы в случае аренде зданий и сооружений, а также в случае аренды земельных участков.[6]

Из изложенного можно сделать вывод, что по общему правилу, условия о сроке договора и арендной плате, не являются существенными, за исключением случаев прямо предусмотренных законом.

Рассмотрим особенности определения срока договора аренды. Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором. Если срок аренды в договоре не определён, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В договоре может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределённый срок. Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определён и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Что же касается арендной платы, то согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан вносить ее своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Передавая имущество в аренду, арендодатель временно лишается права владения или пользования или только права пользования имуществом на срок договора аренды имуществом. При этом, арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может продать или изъять имущество из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Что касается прав владения и пользования имуществом, переданного в аренду, то на время аренды указанные правомочия арендодателя приобретает арендатор. Но допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения имуществом и право пользования им (например, частично). В таком случае можно говорить о двойном владении и пользовании.

Арендатор, как законный владелец арендованного имущества, пользуется вещно-правовой защитой своего права владения и пользования имуществом даже против его собственника (арендодателя).[7]

Если же речь идёт только о праве пользования (без владения), то арендатор не может предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав. Вместе с тем арендатор не остаётся без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права с помощью обязательственно-правовых способов защиты.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества. В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества в договоре аренды не предусмотрено, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачёте ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.[8]

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.[9]

Согласно статье 617 ГК РФ договор аренды сохраняет силу при изменении его сторон. В частности, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.[10]

Общие требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исключения из этого правила могут быть установлены как самим ГК (например, в отношении аренды воздушных и морских судов - ст. 633, 643), так и иным законом. Если же имущество передается в аренду с условием последующего его перехода в собственность арендатора, договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (п. 3 ст. 609).

Следует обратить внимание на то, что обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

- договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

- договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

- договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок, которые совершаются в связи с заключением перечисленных выше договоров:

- соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. ст. 389, 391, 615 ГК);

- соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Заключенные до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т.е. до 31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в регистрационной службе. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК РФ. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»[11] предусмотрела, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохраняется действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

С 31 января 1998 г. до создания в субъектах РФ учреждений юстиции по регистрации прав не недвижимость и сделок с ней регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежали государственной регистрации только в учреждениях юстиции.

Приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.[12]

------------------------------

[1] См.: Комментарий к ГК РФ (часть 2) / Под ред. О.М.Козырь, А.Л. Маковского, С.А.Хохлова. – МЦФЭР, 1996, с.45.

[2] Гражданское право. Учебник: часть 2; 3-е издание / Под редакцией А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. 2001г.

[3] Ст. 608 ГК РФ.

[4] Комментарий к ГК РФ (часть 2) /Под ред. О.М.Козырь, А.Л. Маковского, С.А.Хохлова. – МЦФЭР, 1996. с.45

[5] Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Материал подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2005.

[6] См.: пункт 1 ст. 654 ГК РФ; статья 65 Земельного кодекса РФ.

[7] См.: ст. 305 ГК РФ.

[8] ГК РФ, статья 624.

[9] ГК РФ, статья 609 .

[10] ГК РФ, статья 617 .

[11] СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411.

[12] Зарегистрирован в Минюсте России 12.08.2004, № 5974 (в ред. от 24.12.2004) // БНА. 2004. N 34.