Кислицына А.М.

Договор аренды нежилых помещений

Введение

Договор аренды (имущественного найма) является одним из самых распространенных среди заключаемых в настоящее время гражданско-правовых договоров.

Институт найма вещей был известен ещё римскому праву. При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей как в римском праве, так и в праве современном, является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств.

Если обратиться к русской дореволюционной науке гражданского права, то необходимо отметить, что римские требования к объекту найма были восприняты полностью. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи.

В самом общем смысле объектами аренды могут быть любые непотребляемые вещи: земельные участки, здания, сооружения, предприятия и другое недвижимое и движимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

В данном учебном пособии излагается материал, характеризующий договор аренды и, в частности, особенности аренды нежилых помещений. Проблема аренды нежилых помещений достаточно актуальна и заслуживает особого внимания. Аренда нежилых помещений является одним из самых распространённых видов гражданско-правовых обязательств.

При этом следует отметить, что в действующем ГК РФ не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Кроме того, гражданское законодательство не раскрывает понятие "нежилое помещение", "здание", "сооружение" и не определяет их различия. Поэтому мнения учёных правоведов по поводу применения к аренде нежилых помещений тех или иных норм ГК РФ разделились.

Некоторые авторы полагают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением "здания" и потому аренда нежилых помещений полностью охватывается специальными нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Кроме того, в некоторых судебных решениях (в том числе и Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа) также встречаются указания на то, что нежилые помещения относятся к зданиям.

Другие авторы не соглашаются с изложенным выше мнением, отмечая, что понятие "здание" и "помещение" не равнозначны, а следовательно, применение к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ невозможно.

В настоящем учебном пособии предпринята попытка изучить точки зрения различных авторов на проблему аренды нежилых помещений, а также материалы судебной практики по данной проблеме и сделать определённые выводы.

На практике в сфере правового регулирования отношений аренды нежилых помещений возникает немало проблем и одна из них связана с государственной регистрацией договоров аренды нежилых помещений. Этой проблеме в данном учебном пособии уделяется особое внимание.

Договор аренды, урегулированный в ГК РФ, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал определённое место в законе, в том числе в кодификационных актах. Практически по всем вопросам аренды ГК РФ содержит исчерпывающее регулирование, не требующее принятие специального законодательства. Однако по поводу аренды нежилых помещений на практике возникает множество вопросов, а положения об аренде главы 34 ГК РФ, порою, не позволяют однозначно ответить на эти вопросы.

С целью всестороннего изучения проблемных вопросов аренды нежилых помещений, в учебном пособии освещается многообразный нормативный материал: Гражданский кодекс РФ, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановление Правительства РФ от 5 января 1998г. № 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений", а также нормативные правовые акты Ивановской области и г. Иванова, касающиеся аренды нежилых помещений. Кроме того, в данном в учебном пособии приводятся примеры из судебной практики, что позволит глубже вникнуть в суть изучаемых вопросов.

Краткие выводы по теме

Подводя итог изложенному в данном пособии материалу, сформулируем следующие тезисы.

Теоретическая разработка данной темы достаточно обширна в современной юридической литературе. Многие авторы отмечают, что проблема аренды нежилых помещений заслуживает особого внимания. Уже давно среди ученых ведутся дискуссии относительно возможности применения к правоотношениям по аренде нежилых помещений тех или иных норм главы 34 ГК РФ. В действующем Гражданском кодексе РФ не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, на мой взгляд, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений.

Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание». Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания. Существует и иное определение помещения как единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей. Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. Здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание – это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Президиум ВАС РФ в одном из своих информационных писем отметил, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания (сооружения) в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Таким образом, определение нежилого помещения как

простой части здания и применение к нему специальных норм об аренде зданий и сооружений невозможно. Вместе с тем можно согласиться с точкой зрения тех авторов, которые полагают, что специальные правила об аренде зданий и сооружений могут применяться к аренде нежилых помещений, если стороны об этом специально договорятся.

Что касается природы нежилых помещений, то в юридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов. Существуют единичные попытки обосновать этот тезис. В ГК РФ непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает 1 год, а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока. Данное противоречие было разрешено c помощью Высшего Арбитражного Суда РФ. В частности, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений” разъясняется, что поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ (т.е. о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений). Вместе с тем хотелось бы отметить, что разъяснения и рекомендации ВАС РФ не являются нормативными правовыми актами, хотя и принимаются во внимание всеми субъектами гражданских правоотношений, а также правоприменительными органами.

Казалось бы, Президиум ВАС РФ разъяснил некоторые вопросы регистрации договоров аренды нежилых помещений. Однако окончательную точку в этом затянувшемся споре ставить рано. Так, после выпуска указанного Информационного письма в прессе появились публикации специалистов, которые пришли к выводу, что письмо Президиума ВАС РФ отнюдь не закрывает всю проблему целиком, а решает фактически только некоторую ее часть.

Учитывая изложенное, представляется необходимым законодательно урегулировать обнаружившуюся неопределенность в вопросе возможности применения норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ к отношениям по аренде нежилых помещений.

И в заключении хотелось бы также обратить внимание на то, что определенными особенностями отличаются отношения по аренде нежилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Проблема правового регулирования договора аренды публичного имущества в современном российском законодательстве связана с осуществляемыми в нашей стране экономическими преобразованиями. Следует отметить, что для аренды государственного и муниципального недвижимого имущества характерно появление третьей фигуры – балансодержателя, понятие которого не определено ни в одном федеральном нормативном акте. Очевидно, что этот термин не является правовым, однако он встречается в нормативных актах по жилищно-коммунальным и арендным вопросам.

В результате проведенного мною исследования мы обратили внимание на то, что в договорной практике часто смешиваются такие понятия как «балансодержатель государственного или муниципального недвижимого имущества», «субъект, обладающий правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления недвижимым имуществом» и понятия «субъект права собственности» или «уполномоченное собственником лицо, являющееся арендодателем». Это может повлечь для сторон неблагоприятные последствия. Например, договор аренды может быть признан недействительным, как не соответствующий требованиям закона.

Следует также отметить, что особенности сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности обусловлены принятием специальных нормативных правовых актов на уровне Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Указанные особенности имеют важное правовое значение и касаются, прежде всего, порядка оформления передачи в аренду нежилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также определения величины арендной платы за пользование такими нежилыми помещениями. Учитывая многообразие принимаемых актов и внесение в них многочисленных изменений, даже юристу-профессионалу, порою, трудно в них ориентироваться. Поэтому было бы целесообразно унифицировать правила аренды нежилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Список нормативного материала и литературы по теме

I. Нормативный материал:

Гражданский кодекс Российской Федерации Части 1 и 2. М. 2003г.

Налоговый Кодекс Российской Федерации. Часть 1.// «Российская газета» № 148-149, 06.08.98г.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997г., с изм. и доп. от 09.06.2003г., 31.12.2005г. // «Российская газета», № 145, 30.07.1997; № 55, 20.03.2001; № 115, 17.06.2003.

О высшем и послевузовском профессиональном образовании: Федеральный закон от 22.08.1996 № 125-ФЗ в ред. от 31.12.2005г. // «Российская газета», № 164, 29.08.1996.

Об образовании: Закон РФ от 10.07.1992 № 3266-1 вред. от 31.12.2005г. // «Российская газета», № 13, 23.01.1996.

О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений: Постановление Правительства РФ от 5 января 1998г. № 3 // СЗ РФ, 12.01.98, № 2, ст. 264.

О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами Федеральной собственности: Постановление Правительства РФ от 10.02.94г № 96 // САПП РФ 1994г №8 ; 2000, № 6.

О разграничении государственной собственности РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе, краёв и областей, автономных округов, г. Москвы и Санкт-Петербурга, и муниципальную собственность. Постановление Верховного Совета РСФСР от 27.12.91г № 3020- 1 // Ведомости РФ 1992г. № 3; № 22, 1993г. № 6; № 32.

О переходе к рыночным ставкам годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным на территории Ивановской области: Распоряжение территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом на территории Ивановской области от 16 сентября 2005 года № 526 // Информационная база «Консультант Плюс».

О несении изменений в распоряжение территориального управления Минимущества России по Ивановской области от 29.12.01. № 113 «О временном порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собчтвенности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Ивановской области: Распоряжение территориального управления Минимущества России от 11 декабря 2002 г. № 367 // Информационная база «Консультант Плюс».

О временном порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Ивановской области: Распоряжение территориального управления Минимущества России от 29.12.2001г. № 113 // Информационная база «Консультант Плюс».

О порядке расчета годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями в зданиях, расположенных на территории города Москвы: Распоряжение Минимущества РФ от 28.05.2001г. 1461-р с изм. от 13.05.2002г. // «Российская газета», № 125, 04.07.2001.

О порядке оформления и закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование: Положение, утверждённое распоряжением Мингосимущества России от 23 марта 1998г. № 252 –Р.// «Панорама приватизации», № 6, 1998.

О порядке реализации распоряжения Мингосимущества России от 23.03.98 № 252-р.: Письмо Мингосимущества РФ от 07.05.98г. № ЮМ-3/5016 // Информационная база «Консультант Плюс». 

О включении в себестоимость арендных платежей: Письмо МНС России от 19.04.2000г № 02-3-09/88 // Информационная база «Консультант Плюс».

Об аренде нежилых помещений и имущества физических лиц: Письмо МНС России от 10.06.2000г. № 02-5-11/243 // Информационная база «Консультант Плюс».

О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в государственной собственности Ивановской области: Закон Ивановской области от 30.04.2003 № 41-ОЗ (в ред. от 21.07.2005) // Собрание законодательства Ивановской области, № 10 (220), 30.05.2003.

Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества: Распоряжение Мэра г. Москвы от 07.09.1998г. №911-РМ // «Вестник Мэрии Москвы», 1999г. № 1.

Об утверждении ставок арендной платы за пользование государственным имуществом Ивановской области: Постановление Главы Администрации Ивановской области от 28.05.97г. № 354 // Информационная база «Консультант Плюс».

Об утверждении порядка сдачи муниципального недвижимого имущества в аренду: Решение Ивановской городской Думы от 28.10.2003 № 259 (в ред. от 27.04.2004) // «Рабочий край», № 219 (23.689), 19.11.2003.

Об арендной плате за нежилые помещения: Решение Ивановской городской Думы от 15.11.2005 № 620 // «Рабочий край», № 229 (24.187), 03.12.2005.

Об арендной плате за нежилые помещения: Решение Ивановской городской Думы 3-его созыва от 25.06.2002г. № 137 // Информационная база «Консультант Плюс». 

О внесении изменений в Решение Ивановской городской Думы от 25.06.2002г. № 137 «Об арендной плате за нежилые помещения: Решение Ивановской городской Думы 3-его созыва от 26.11.2002г. № 116 // Информационная база «Консультант Плюс».

О порядке сдачи в аренду нежилых помещений и иных объектов муниципальной собственности, находящихся в оперативном управлении и пользовании образовательных учреждений: Решение Ивановской городской Думы 3-его созыва от 15.01.2002 № 21 // Информационная база «Консультант Плюс». 

II. Специальная литература.

Комментарий к ГК РФ часть 2 (постатейный) отв. Редактор О.Н.Садиков.- М. 1998.

Комментарий к ГК РФ (часть 2)./ Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. МЦФЭР, 1996.

Комментарий части 2 ГК РФ для предпринимателей. – М.: Фонд Правовая культура, 1996. 

Гражданское право России. Часть2-я. Курс лекций./ Под редакцией Брагинского М.И., Клейна Н.И. М. БЕК 1997.

Гражданское право. Учебник. Часть 2-я. /Под редакцией Калпина А.Г., Масляева А.И. Издание 2-е, 2000г.

Гражданское право России. Часть2-я. Обязательственное право. Курс лекций. / Под ред. Садикова О.Н. М. 1997г.

Гражданское право. Учебник издание 3-е, том 2. /Под редакцией профессора Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М. 2001г.

Аксюк И.В. «Аренда нежилых помещений». // Журнал «Хозяйство и право» 1997 г, № 10.

Витрянский В.В. «Отдельные виды договора аренды». // «Хозяйство и право» 1996г., №3.

Витрянский В.В. «Договоры аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг».- М. Статут 1999г.

Витрянский В.В. «Отдельные виды договора аренды» (комментарий). // «Хозяйство и право» 1996г., № 3.

Вопросы и ответы: Арендные отношения. Правовые, учётные налоговые аспекты.// «Экономика и жизнь» 2001г., № 5.

Дашян М. "Договор аренды нежилых помещений". // "Бизнес-адвокат", N 7, 2003.

Дедиков С. Регистрация Аренды: момент истины. // «Бизнес адвокат» № 17, 2000.

Договор аренды. М.Медведев, М. Смоль. // «Бизнес-адвокат» № 9, 2002.

Ерш А.В. "Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений».// "Юрист", N 9, 2002. 

Ерш А.В. «Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений». // "Юрист", N 7, 2002.

Ерш А.В. «Здания и сооружения как предмет договора аренды». // «Вестник ВАС РФ», 2000г. № 8.

Исрафилов И. «Аренда нежилых помещений» (комментарий законодательства). // «Хозяйство и право» 1999г., № 5.

Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Материал подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005.

Киндеева Е. «Государственная регистрация договоров аренды» // «Экономика и жизнь» 1999г., № 47.

Киндеева Е. «Регистрация договора аренды нежилого помещения» // «Экономика и жизнь». 2000г., № 5.

Кузнецов А. «Арендная плата за муниципальные нежилые помещения» // «Экономика и жизнь» 2002г., № 18.

Козлова Е.Б. «Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации». // Информационно-правовая система «Консультант Плюс», 2002г.

Черкаев Д. «Если договор заключён на срок менее года».// «Экономика и жизнь» 2001г., № 46.

Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языкам. 1997г. стр.227,747.

Сухарев А.Я., Крутских В.Е. Большой юридический словарь. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 704 с.

III. Материалы судебной практики.

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2002г. № 7211/02.// «Вестник ВАС РФ», № 2, 2003.

Информационное письмо ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // «Вестник ВАС РФ», № 3, 2002 г. 

Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // «Хозяйство и право», № 5, 2001 г.

Информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». // «Вестник ВАС РФ», № 7, 2000г. 

Информационное письмо ВАС РФ от 13.11.97г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».// «Хозяйство и право, № 4, 1998.

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.03.1998г. № 7839/97.// Информационная база «Консультант Плюс».